Kat malikleri, kat mülkiyetine tabi yapılarda kendilerine ait bağımsız bölümlere sahip olan kişilerdir. Kendi bağımsız bölümleriyle ilgilenmelerinin yanında şüphesiz ana gayrimenkuldeki ortak yerlerin ihtiyaçlarıyla da ilgilenmelidirler. Kanun koyucu kat mülkiyetine tabi olan taşınmazların yönetimleri için üç organ oluşturmuştur: Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul), Yönetici (veya Yönetim Kurulu), Denetçi (veya Denetim Kurulu)

Yönetici ve Yönetim Kurulu

Kat malikleri her yıl yapılan genel kurulda ana gayrimenkulün yönetim faaliyetlerinin icrasının temini için kendi aralarında veya dışarıdan birini veya üç kişiden oluşan bir kurulu yönetici olarak seçebilirler. Ancak kat malikleri toplanamazlar veya yapılan toplantıda kat maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğu ile yönetici seçemezler ise bu durumun tespitine ilişkin kat malikleri kurulu kararı ile kat maliklerinden birinin ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yapacağı müracaat üzerine hâkim kararı ile yönetici atanabilecektir.

KMK m. 34 yönetim işlerinin kat maliklerinin atayacağı yönetici ya da yönetim kurulu eliyle yürütüleceğini hükme bağlamakla birlikte bu kuralı tüm taşınmazlar için öngörmemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda somut bir ölçüt getirmiş, ana gayrimenkuldeki bağımsız bölüm sayısını temel almıştır. Buna göre, ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bölümü varsa yönetici atanması zorunludur; sekizden az bağımsız bölümü olan ana gayrimenkulün yönetici atanması zorunlu değildir; ana gayrimenkulün tüm bağımsız bölümleri bir tek kişinin mülkiyetinde ise, malik yasal yönetici konumundadır.

Yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir. Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi bir üçüncü kişide olabilir. Aynı şekilde, yönetim görevinin tek bir kişiye verilmesi kadar üç kişilik bir kurula verilmesi de mümkündür. Tek kişiye yönetici, üç kişiden meydana gelen kurula da yönetim kurulu adı verilir. Yönetim kurulunun üç kişiden oluşacağı kanunun emredici hükümlerinden olup, daha az veya çok sayıda kişinin yönetim kurulu olarak görevlendirilmesi olanağı bulunmamaktadır. Yöneticinin görev süresi bir yıldır. Yönetici atanırken öncelikle yönetim planında bu konuda bir düzenleme olup olmadığına bakılmalıdır. Yönetim planı, yöneticinin seçim nisabını özel olarak belirleyebilir. Yönetim planında yöneticinin kat malikleri arasından seçilmesi şartı bulunuyor ise dışarıdan yönetici seçilemez. Bunun için tüm kat maliklerinin kurul olarak ve oybirliği ile karar almaları gerekir. Kat maliki olmayan kişinin yönetici atanması için hâkimin müdahalesi talep edilemez mutlaka oybirliğiyle karar alınması gerekir. Fakat sekizden az bağımsız bölüme sahip ana gayrimenkullerde yönetici seçilmesini düzenleyen ve zorunlu duruma getiren bir yönetim planı yapılamaz.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu tarafından atanır. Atama kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yapılır. Yönetici atanması yapılan kat malikleri kurulu toplantısının ilk veya ikinci toplantı olması, bu ikili çoğunluğun sağlanması gereğini değiştirmez. Yöneticinin tayin edilmesine kadar, ana gayrimenkul ve ortak yerlerle ilgili işler kat malikleri tarafından birlikte yapılır. Ancak, ortak menfaatlerin korunabilmesi için acele hareket edilmesi gereken hallerde, yönetim işinin herhangi bir kat maliki tarafından tek başına yapılması da mümkündür. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz, toplanıp bir yönetici seçmezlerse, yönetici, kat maliklerinden birinin başvurması üzerine, sulh hukuk mahkemesince tayin edilir. Mahkemenin ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu yerine geçerek yönetici atayabilmesi için gereken koşullar, kat maliklerinin ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamamaları veya toplanıp bir yönetici atayamamalarıdır. Yönetimde anlaşamamak, sekizden az bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkullerin bir yönetici tarafından yönetilmesi gerekip gerekmediği konusunda anlaşamamalardır. Kat maliklerinin toplanıp yönetici atayamamaları ise, kurul toplantısının hiç yapılamaması veya yapılan toplantılarda yönetici atanması için gerekli ikili çoğunluğun sağlanamaması halidir. Bu koşullar gerçekleştiğinde, kat maliklerinden birisinin başvurması üzerine, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi tarafından yönetici ataması yapılır. Yargılamanın tüm kat maliklerinin taraf olmalarıyla görülmesine de gerek olmayıp, mahkeme davacı dışındaki kat maliklerini mümkünse dinleyerek karar verecek, ancak kararını tüm kat maliklerine tebliğ edecektir. Mahkeme yöneticiyi, kat malikleri arasından veya dışarıdan seçebilecek ve bu yönetici de kat malikleri kurulu tarafından atanan yönetici ile aynı hak ve yetkilere ve sorumluluklara sahip olacaktır. Bu konuda belirtilmesi gereken önemli husus, kanuna uygun olsun olmasın; kat malikleri tarafından atanmış bir yöneticinin varlığı halinde, bu yöneticinin atandığı kat malikleri kurulunun kararının iptali de birlikte istenmediği sürece, mahkemece yönetici atanması yapılamayacağıdır. Sulh hukuk mahkemesince seçilen yönetici, ancak seçiminden altı ay sonra kat malikleri kurulunca değiştirilebilir. Yönetici seçilirken yapılacak sözleşmede, yöneticinin teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmeye böyle bir şart konmamış olsa dahi, kat malikleri kurulu, haklı bir sebep çıkması halinde yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. Yönetici gerekli teminatı göstermediği takdirde değiştirebilir.

Toplu yapılarda yapılan kanuni değişiklikler ile kat mülkiyetinde yönetim bakımından esaslı yenilikler oluşturulmuştur. Burada üç çeşit yönetici ve yönetim kurulundan söz edebiliriz. Kat mülkiyeti tek parsel ve tek yapıdan oluşuyorsa, sadece bu yapı bağımsız bölüm maliklerince seçilecek yönetici vardır. Kat mülkiyetine tabi arsa veya arsalar üzerinde blok binalar varsa, her blok kat malikleri kendi bloklarının idaresi için kat malikleri kurulu oluşturur ve blok yönetici veya yönetim kurulunu seçer. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikte yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir. Birden fazla parseli kapsayan toplu kat mülkiyetinde, ortak yer ve tesisleri yönetmek görevi, tüm kat maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kuruluna verilmiştir. Yönetim planı ile bu görev, blok ve parsel kat maliklerinin seçtiği yöneticilerden oluşan toplu yapı temsilciler kuruluna bırakılabilir.  Toplu yapı temsilciler kurulu da aldıkları kararların icrasını ve kendilerini temsil için bir yönetici veya yönetim kurulu seçebilir. Bu seçim “toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile yapılır”. Yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici şu işleri görür; kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi, ana gayrimenkulün genel yönetim işleri ile korunma, onarım temizlik gibi bakım işleri, asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk, hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinin avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplaması, ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatların kabulü; ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması, ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini, yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi, topladığı paraları ve avansları yatırmak gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması, kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.

Yönetici, KMK m. 35’te belirtilen görevler, aksine düzenleme olmadığı sürece kendiliğinden yerine getirebilme yetkisine sahiptir. KMK.m. 35’e veya aksine düzenleme yapılmış olup da yönetim planına geçirilmiş olan, kat malikleri kurulunun kararlarından kaynaklanan işleri yapabileceklerdir. Ancak bu işleri yerine getirirken dahi MK. m. 2 göz ardı edilemeyecektir. Bunun dışında yönetici, defter tutma ve gerekli belgelerin saklanması ve ayrıca kat malikleri kurulunca bir işletme projesi yapılmadığı takdirde, işletme projesinin yapılmasıyla yükümlü kılınmıştır. Ayrıca yönetici, ana gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının harap olması halinde gerekli işlemleri yerine getirmekle yükümlü kılınmıştır.

KMK. m. 35’de yöneticinin idari yetki ve görevleri ile bazı işlem ve işlerde kat malikleri birliğinin temsil yetkisi düzenlenmektedir. Genel olarak ana gayrimenkulün genel yönetimini yürütecek olan yönetici, bu genel yönetimle ilgili olarak kat malikleri birliğini temsil yetkisine sahiptir. Genel yönetime ilişkin ödemeleri kabul eder, genel yönetim dolayısıyla üçüncü kişilere karşı yüklenilmiş borçları ifa eder. Aynı şekilde, bu tip işler bakımından gerekli hallerde bizzat dava açabileceği veya bu amaçla bir avukata vekâlet verebileceği gibi, açılacak bir davada davalı olarak yer alabilir. Yani, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan aktif ve pasif dava ehliyeti vardır. İki sıfat bir kişide birleşemeyeceğinden, yöneticinin, yönetimi ve kat maliklerini temsilen davacı, bağımsız bölüm maliki ve kiraya veren sıfatıyla davalı olması ise mümkün değildir.

Yönetici, ana gayrimenkulün genel yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda dava yetkisine de sahiptir. Yöneticiye binanın genel yönetimiyle ilgili borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açma ve icra takibinde bulunma yetkisi de tanınmıştır. Ancak uyuşmazlık ana taşınmazın genel yönetimi ile ilgili değilse yöneticinin dava hakkı yoktur ve böyle bir davada yöneticiye husumet yöneltilemez. Örnek olarak yönetim planını haksız yere imzalamayan kat malikine karşı yönetici dava açamaz.

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokollerini, yapılan ihtar ve tebligatların özetini tarihlerini ve bütün giderleri, evvelce bahsi geçen noterlikçe tasdikli deftere tarih sırasıyla yazmaya, bu defteri giderlerle diğer bütün işlemlerin belgelerini bir dosyada saklamaya mecburdur. Yönetici bu defteri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırmaya ve bu defteri, giderlerin ve diğer muamelelerin belgeleriyle birlikte özel bir dosyada saklamaya mecburdur. Gelir ve giderlerin KMK. m. 32 gereğince karar defterine kaydı yapabileceği gibi, bir zorunluluk olmamakla beraber gelir ve giderlerin kaydı için ayrıca noterden tasdikli bir işletme defterinin tutulması ve bu defterin her yıl ocak ayında notere kapatılması da mümkündür.

Yönetici atanınca, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa gecikmeksizin bir işletme projesi yaparak kat maliklerine sunmaya mecburdur. İşletme projesinde ana gayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, tahmini olarak bütün giderlerden her kat malikine düşecek miktar ve tahmini giderleri karşılamak üzere toplanacak miktar belirtilir. Buna göre yönetici, bu görevi aldığı yıl içinde ne gibi işlerin yapılacağını ve bunlar için ne tutarda paraya gereksinim olduğunu, varsa ana gayrimenkulün gelirlerini, genel ortak giderlerden kat maliklerinden her birinin payına düşen gider ve avans tutarını içeren işletme projesi hazırlar. Önemle belirtmek gerekir ki, yönetim planında kabul edilen ödeme biçimine aykırı işletme projesi yapılamaz; yönetim planında ortak giderlere katılma biçimi ve koşullarını gösteren özel hükümlere yer verilmemişse, bunlar değiştirilmedikçe yönetici, kendiliğinden giderlere katılma ve ödeme biçimini değiştiremez. Bu proje kat maliklerine veya bağımsız bölümlerde herhangi bir şekilde oturan veya fiilen yararlananlara imzaları karşılığında verilir veya taahhütlü mektupla bildirilir. Kat malikleri veya bağımsız bölümlerde herhangi oturanlar bildirimi aldığı tarihten itibaren başlayarak yedi gün içinde itiraz etmezse proje kabul edilmiş sayılır. Bu süre içinde itiraz edildiği takdirde, durum kat malikleri kurulunda incelenerek proje hakkında verilecek karar uygulanır. İtiraz üzerine durum kat malikleri kurulunca görüşülür proje red veya kabul edilir. Kat malikleri kurulunca gerek görüldüğü takdirde, yeni bir proje hazırlanır. İşletme projesinde bilhassa şu hususlar yer alır: Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetimde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; bütün giderlerden her kat malikine, arsa payı oranında düşecek tahmini miktar; tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak, üzere her kat malikinin arsa payı oranında vermesi gereken avans tutarı.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun yönetim giderleri ile ilgili kararları İİK. m. 68/1’de belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle işletme projesi ve giderlerle ilgili kat malikleri kurulunun kararları icra memurluğuna ibraz edilerek, borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında itirazın kesin olarak kaldırılması suretiyle takipte bulunularak geciktiği her ay için borcun % 5’i oranında gecikme tazminatı ve masraflarla birlikte tahsili yoluna gidilir. KMK. m. 20’ye göre bu giderlere güçlendirme ve onarım giderleri dahildir. Depreme dayanıklılık için yapılacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel giderlerine ilave edilecek ve binayı güçlendirme gider ve avans payını ödemeyenler aylık %5 gecikme tazminatı ödeyecektir.

Okuduğunuz makale ile ilgili bir sorununuz yahut danışmak istediğiniz diğer hukuki konularda profesyonel ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kayseri Avukat Abdullah Boran, hem yerli ve yabancı hem de gerçek ve tüzel kişileri temsil etmekte olup müvekkillerinin amaçları ve talepleri doğrultusunda davalarında avukatlıklarını üstlenmekte ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri Avukat Abdullah Boran, avukatlık meslek etiği ve kurallarından taviz vermeden, Avukatlık kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Meslek İlkelerine bağlı kalarak, bireysel ve kurumsal müvekkillerinin içinde bulunduğu sorunlara en uygun ve pratik çözümleri üretmeyi taahhüt eder.

Kayseri Avukat Abdullah Boran müvekkillerinin uğrayabileceği zararları engellemek veya en aza indirmek suretiyle hukuki danışmanlık vermekte, ayrıca müvekkillerinin açacağı veya müvekkillerine karşı açılmış olan davalarda müvekkillerini temsil edip onların çıkarlarını korumak için gereken özen ve gayreti göstermeyi vizyon ve misyon edinmiştir.